住宅ローンについて知っておくべきこと：あなたが支払うことができる住宅ローン、住宅ローン保険など

住宅ローンは混乱を招きます。最初に調査を行うことで、プロセスを少し簡単にします。

ローレンフィリップス

初心者には、住宅ローンは彼らの経済的将来において最も複雑な障害のように見えるかもしれません。従来型および非従来型のローン？民間住宅ローン保険？ 30年の住宅ローン？最も資金が豊富な初めての住宅購入者でさえも怖がらせるのに十分な用語があります。幸いなことに、この住宅ローン関連の言語はすべて、少しの努力で学ぶことができます。

あなたが家を購入したいのなら、あなたはこの住宅ローンのマンボジャンボをすべて理解する必要があります、そして住宅ローンのレートが記録的な低さである現在よりも良い時期はありません。あなたがあなたの家の検索を始める前にあなたが理解する必要がある5つのことを読んでください、そしてあなたは住宅ローンの貸し手と話し始める時が来たときに設定されます。

覚えておいてください：すべてが圧倒的であると思われる場合は、ファイナンシャルプランナー（またはお金に精通した友人や家族）がプロセスをガイドするのに役立ちます。家を買うことはマラソンであり、短距離走ではありません、そしてあなたはそれを一人でする必要はありません。

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1 あなたが買うことができる住宅ローンの量を把握する

どこかに隠された現金の秘密のキャッシュがない限り（夢の家に数十万ドルを費やすのに十分）、家を買うためにお金を借りる必要があります。資格を得ることができる住宅ローンのサイズは、どのプロパティがあなたの価格帯に入るのかを決定します。家を真剣に検討し始める前に、住宅ローンの額、ひいては家の数を把握する必要があります。

「あなたの収入はあなたのローンの容量を決定します」と言いますアンドレア・コリン・ウィリアムズ、 CFP、CLU、ChFC、ノースウェスタンミューチュアルのウェルスマネジメントアドバイザー。

あなたがローンの資格を得ようとするとき、あなたは収入の証拠を提供する必要があります。貸し手はまた、あなたの信用報告書をチェックして、あなたが持っている他の形態の債務（学生ローン、個人ローン、自動車ローンなど）を特定します。彼らはこの情報を使用して、あなたの借金と収入の比率、つまりあなたがあなたの収入に関連して借りている金額を計算します。貸し手は、提案された住宅ローンの支払いを含む毎月の債務の支払いが、あなたの収入を考慮して手頃な価格になることを確認したいと考えています。

「ほとんどのローンは43パーセントの負債対収入の比率を必要とします」と言いますミケーレハモンド、 Chase PrivateClientの住宅ローンアドバイザー。 'たとえば、クライアントが年間120,000ドルを稼ぐ場合、それは総収入で月額10,000ドルに相当します。したがって、このシナリオのクライアントは通常、住宅だけでなく、信用報告書に表示されるすべての費用に月額最大$ 4,300を費やす資格を得ることができます。

言い換えれば、あなたの収入はあなたが他のローンの支払いに加えてあなたの住宅ローンの支払いを簡単に支払うことができるように十分に高い必要があります。住宅ローンの金額を計算するには、年俸または世帯収入を12で割ります。その数に0.43を掛けます。他に借金がある場合は、その月々の支払いを数から差し引きます。この最終的な合計は、あなたが支払うことができる最大の毎月の住宅ローンの支払いです。あなたが支払うことができる住宅ローンの量のより詳細な内訳については、無料のオンライン住宅ローン計算機がいくつかあります。 NerdWallet 素晴らしいものがあります。

ただし、可能な限り最大のローンを申請するのは良い考えではありません。「大まかな目安は、「いくら借りればいいですか？」と自問することです。代わりに、「いくら借りることができますか？」と、住宅所有ソリューションおよび手頃な価格の住宅プログラムのSVPであるKathyCummingsは述べています。アメリカ銀行。「このアプローチは、予算に快適に収まる量に焦点を当てています。」

ハモンド氏によると、クレジットスコアや頭金の規模など、住宅ローンの返済額を決定する要因は他にもいくつかありますが、ローンを返済する能力が重要であるため、収入は有用な出発点です。

ただし、住宅ローンのオプションを計算するときは、その月々の支払いだけに注意を払う必要はありません。将来の住宅購入者は、毎月の支払いが全体像を示しているわけではないことを理解する必要があります、とSVPでコーチングの責任者であるナンシーデルッソは言います Ayco、会社主催の財務カウンセリングプログラムを提供するゴールドマンサックスの会社

DeRussoによると、人々はその月々の支払い額に焦点を合わせる傾向がありますが、閉鎖費用、鑑定および住宅検査料、ユーティリティ、修理など、それ以上のものがあります。これらの費用の一部は前払いで購入時に支払われますが、他の費用はあなたの家を所有するための毎月の費用を増やします。これらの費用がどうなるかを理解するために、DeRussoは、前払い費用について貸し手または不動産業者と話し、夢の家を見つけたら、現在の住宅所有者と、彼らが直面した月額または年額の費用について話すことをお勧めします。

2 クレジットを確認してください

あなたの収入を調べることに加えて、貸し手はあなたのクレジットスコアとクレジットレポートを調べます。より高いクレジットスコアは借り手を貸し手にとってより魅力的にし、あなたがより低い金利を得るのを助けることができます、しかし貸し手は経済環境に基づいてクレジットスコアに対する彼らの期待を調整するでしょう、とウィリアムズは言います。時間が厳しく、多くの人が支払いを行えない場合、貸し手は制限を厳しくし、スコアの低い人にお金を貸そうとしないかもしれません。条件が良ければ、クレジットスコアの低い人をより自由に承認することができます。

近い将来に住宅を購入したいと考えており、その支払いに住宅ローンが必要な場合は、今すぐ作業を開始して、債務とクレジット利用率（特定の月に利用可能なクレジットのどれだけを使用するか）を減らしてブーストします。あなたのクレジットスコア。

3 ローンの種類を調査する

「多くの人は住宅ローンの種類がいくつかあることを知らないかもしれません」と言いますローレンワイバー、バンガードパーソナルアドバイザーサービスのシニアファイナンシャルアドバイザーであるCFP。「潜在的な住宅購入者は、利用可能なさまざまな種類のローン、それらがどのように適格であるか、そしてそれらが提供する潜在的な利益を理解する必要があります。」

あなたが買うことができる住宅ローンの量の感覚を持ったら、あなたが利用できる住宅ローンの種類の調査を始めてください。 30年の固定金利の住宅ローンは、米国で最も一般的な住宅ローンですが、興味があれば、さらに多くのオプションがあります。

従来型ローンと非従来型ローン

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「従来型の住宅ローンは民間の貸し手によって提供されますが、FHA [連邦住宅局]やVA [退役軍人省]などの非従来型の住宅ローンは、特定の資格のある購入者向けの政府ローンです」とワイバー氏は言います。

従来のローンは一般の人々に開放されており、民間の貸し手によって提供され、ほとんどの人が住宅ローンに関連付ける標準的な頭金と条件が付属しています。非従来型の住宅ローンは、特定のグループが住宅所有権を利用しやすくするために、FHAや退役軍人省などの政府プログラムによって支援されています。

「参入障壁ははるかに低い」とウィリアムズ氏はFHAローンについて述べています。これは通常、クレジットスコアの低い人々が利用できます。非従来型のローンはまた、常に20％の頭金を必要としないため、多くの人にとって家の購入がはるかに実行可能になります。非従来型のローンは、多くの場合、低金利でもあります。ただし、欠点、つまり住宅ローン保険の支払いが必要なこともあります。詳細については、以下をご覧ください。

固定金利の住宅ローンと変動金利の住宅ローン

固定金利の住宅ローンでは、ローンの金利はローンが引き出されたときに決定され、ローンの存続期間中同じままです。（借り換えによって住宅ローンの利率を変更することはできますが、元のローンは同じままです。）可変金利の住宅ローン（別名アジャスタブルレート住宅ローン、またはARM ）一方、導入期間後のローンの全期間にわたって調整できるレートがあります。

ハモンド氏によると、変動金利の住宅ローンは通常、ローンの開始時に低金利で月々の支払いが少なくなりますが、深刻な問題を抱えている借り手に上陸することでも有名です。 -2000年代の住宅危機。一定期間が経過すると、変動金利の住宅ローンの金利は、より大きな経済力に合わせて変動、上昇、または下降する可能性があります。金利が下がると、借り手はお金を節約できますが、金利が上がると、借り手はより多くの（おそらく手が届かない）毎月の支払いに直面する可能性があります。アジャスタブルレート住宅ローンの金利は、年次または月次の設定されたスケジュールでシフトしますが、上昇するか下降するかは予測できません。

変動金利または変動金利の住宅ローンは借り手の利益のために使用できますが、これらのローンの1つを利用しようとしている人は、潜在的な影響を理解していることを確認する必要があります。しかし、正しく行われると、これらの住宅ローンは借り手がお金を節約するのに役立ちます。

「変動金利の住宅ローンを選択するクライアントは、導入期間が終了し、金利が調整可能になった後、ローンに残ることに関連するすべてのリスクを完全に理解する必要があります」とハモンドは言います。「アジャスタブルレート住宅ローンは通常、特定の時間枠内に移動することを計画しているクライアント、または短い時間枠内に住宅ローンを全額返済する能力を持っているクライアントのためのオプションです。」

固定金利の住宅ローンは確かにより一貫性がありますが、金利が高く、後で金利が下がったときにそれらが取り出された場合、借り手はそれらの低い金利を利用するために借り換え（時には費用のかかるプロセス）をしなければなりません。ただし、COVID-19の経済危機のときのように、金利が低いときに住宅ローンを借りることができれば、ローンの存続期間が設定される可能性があります。

10年、15年、20年、および30年の住宅ローン

30年の住宅ローンが最も一般的に話題になっていますが、さまざまな時間単位で住宅ローンを取得できます。年数はあなたがあなたの住宅ローンを完済しなければならない時間を決定します：最愛の30年の住宅ローンは人々に彼らの住宅ローンの費用と利子を返済するために30年を与えます。一方、10年の住宅ローンでは、住宅ローンの全費用を利子付きで支払うのに10年しかかかりませんが、わずか10年で無借金になります。

各増分には、独自の利点と金利を決定する方法がありますが、一般的に、より短いローンで全体的にお金を節約できます。 15年間のローンを利用すると、毎月の支払い額ははるかに大きくなりますが、長期的には、利息が少なくなるため、支払いが少なくなります。また、15年後にローンが返済され、あなたの家を完全に所有します。貸し手はより短いローン期間をより長いものよりもリスクの少ない投資と見なし、所有者がより迅速に住宅資産を構築できるようにするため、より短いローンは金利も低くなる傾向があります。

利子はお金を借りるコストであることを思い出すと、それはすべて理にかなっています。もっと時間を借りるときは、その時間のために余分に支払う必要があります。あなたが誰かからお金を借りて、それが30年間全額返済される必要がないとき、あなたは時間の贅沢のために支払わなければなりません—そしてその追加の支払いは利子の形をとります。

お金を節約する10年または15年の住宅ローンを探す前に、これらのローンの月々の支払い額が多いことを忘れないでください。ローンが長ければ長いほど支払いが少なくなるため、人々はより大きく、より良い、またはより良い位置にある家を購入することができ、より多くの時間を支払うことができます。また、教育や退職などの他の目的のためにお金を節約したり、借金を返済しながら投資したりすることもできます。ローンが短いと、毎月の支払いが高すぎてお金を節約できないリスクがあります。

住宅ローンを早期に返済することはいつでも可能ですが、長期的な財務計画に最適なローン期間を検討することが重要です。

あなたの家を良い香りにする最良の方法.

4 あなたの頭金を把握する

頭金はあなたがあなたの家に支払う最初の金額です。家の支払いは住宅ローンだけではありません。あなたはまた、あなたの財産を購入するために少しのお金を前払いしなければなりません。伝統的に、貸し手は家の総費用の20パーセントを要求します。あなたが$ 200,000の家を狙っている場合、頭金に少なくとも$ 40,000が必要であり、それに関連する閉鎖費用と購入プロセスからの前払い手数料が必要です。

その頭金のために十分なお金を節約することは、住宅所有の一般的な障壁です。人々が毎月の住宅ローンの支払いをするのに十分な収入を持っているとしても、その多くのお金を節約することは何年もかかることがあります。幸いなことに、20％の頭金を必要としないローンがあります。 FHAやVAローンなどの非従来型ローンは、収入を含むさまざまな要因に基づいて頭金を低く抑えることができます。カミングス氏によると、頭金、閉鎖費用、住宅所有権をより利用しやすくするための手頃な価格を支援できる民間および政府支援のプログラムもほとんどの分野にあります。

頭金が少ないのは素晴らしいことのように聞こえますが、通常は月々の支払いが高くなります。その$ 200,000の家に戻る：$ 40,000の頭金を支払う場合、あなたは$ 160,000と利息だけを借りています。あなたがより少ない頭金をするならば、あなたは同じ時間の間あなたの住宅ローンにより多くのお金を借りているでしょう、それであなたの毎月の支払いはより大きくなります。（以下で説明するように、民間の住宅ローン保険または住宅ローン保険を支払わなければならない可能性もあります。）下に置くほど、借りる金額は少なくなります。返済するローンは少なくなります。より低い頭金は甘い取引のように聞こえるかもしれませんが、それを行う前に、それが毎月の支払いにどのように影響するかを検討してください。

家を購入したい場合は、どのような頭金が必要かを調べて、貯金を始めましょう。頭金の支払いが20％未満であっても、銀行に余分なお金があったとしても、害はありません。

5 民間住宅ローン保険（PMI）と住宅ローン保険について読む

民間住宅ローン保険と住宅ローン保険は、毎月の住宅ローンの支払いに追加料金がかかります。これらは通常、住宅購入者が住宅購入価格の20％未満の頭金を支払い、住宅所有者が住宅ローンの支払いを行えなくなった場合に備えて、住宅所有者ではなく貸し手を保護する場合に必要になります。

将来の住宅購入者が20％の頭金のお金を見つけることができない場合、貸し手は彼らを危険な借り手と見なす可能性があります。彼らはまだ住宅ローンを承認するかもしれませんが、多くの場合、借り手が住宅ローン保険料を支払う必要があります。民間住宅ローン保険は、頭金の金額とクレジットスコアによって異なるレートで、従来のローンに関連付けられています。ハモンドによると、それは変動する可能性がありますが、通常、住宅ローンの0.3〜1.5パーセントの追加の年間費用です。

ほとんどの非従来型ローン、特にFHAローンは、住宅ローン保険を必要とします。条件と料金は、FHAローンとUSDAローンのどちらを持っているかによって異なりますが、住宅ローン保険は、ローンの金額とローンの全体的なコストを増加させます。消費者金融保護局。

民間住宅ローン保険と住宅ローン保険は、頭金を少なくすることのマイナス面を考慮してください。最初はお金を節約していますが、毎月の支払いは20％の頭金の場合よりも多くなります。ほとんどの場合、家に20％のエクイティがあれば、頭金と毎月の支払いで家の販売価格の約20％を支払った後は、民間住宅ローン保険は不要になります。 20％のエクイティがあると判断するには、PMIの義務を削除するために借り換えが必要になる可能性があります。